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南昌市房地產消費者研究
作者：佚名 日期：2003-1-14 字體：[大] [中] [小]
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調查單位：經濟晚報 江西方圓市場調研中心
調查熱線：0791—6258286
網址：www.fyad.com.cn
撰稿：王錦
南昌市房地產業已沉寂多年，隨著2001年末外地房地產商的加盟，現在逐漸火爆起來。“華南虎”深圳萬科嘯聲未絕，“東北虎”大連萬達虎蹤又現，香港金球、上海綠地集團和浙江中富等開發商的成功“登陸”，加上本地的房地產公司，南昌市房地產業這塊大蛋糕將被瓜分。一場房地產業的戰爭就要在南昌打響，到底誰能贏得這場戰爭，我們將拭目以待。<br>
走遍南昌市的大街小巷，新建的住宅小區隨處可見，樓房如雨后春筍般瘋長了起來，成為南昌市一道獨特亮麗的風景。讓不少市民都有“臨淵慕魚”之感！目前南昌市的房地產業已成為市場的熱點，也成為百姓熱切關注的焦點。為此，江西方圓市場調研中心與經濟晚報合作，策劃了本次關于南昌市房地產方面的電話訪問，本次共訪問529名市民，回收有效問卷525份，有效率達到99.24%。樣本的性別結構：男50.1%，女49.9%；樣本的年齡結構：21至30歲26.9%，31至40歲32.4%，41至50歲22.1%，51至60歲18.7%；文化層次：初中及以下21.3%，高中及中等學歷35.4%，大專及本科39.4%，本科以上3.4%；樣本的職業或身份如圖1；樣本的家庭月均收入如圖2。
南昌人的住房現狀
俗話說：“安居樂業”。由此可知，住房對每個人的重要性。調查分析顯示：迄今為止在所有被訪者中，有28.9%的住房是單位的集資房，是目前南昌家庭最普遍的住房。其次房改房，有18.9%的比例。剛買一兩年的新商品房的家庭的比例有7.5%。自家建房、租房和早期購買的房子的比例分別占8.6%，9.6%，11.3%。從以上的調查結構可以看出，租房和早期購買的房子總共占了20.9%的比例，他們是最有可能的購房者。從以上的分類數據結構可以看出，自家建房的房子也有一部分人想買房。因此，在實際中想買房的群體將更大。如何引導這部分群體買房將是房地產開發商應該關注的問題。
對住房滿意度的調查分析顯示：被訪者對自己住房感到非常滿意的有26.13%，比較滿意的有12.13%。最不滿意的是住房面積太小了，有17.73%的家庭出現這種情況；其次是房型設計，占15.48%的比例；周邊環境差綠化低、周邊治安不好、房子質量問題、小區周邊環境不健全和物業管理不好分別占有8.54%、7.14%、6.36%、4.8%和2.6%的比例。其它方面像交房面積與合同面積不相符，開發商買房前的承諾沒有兌現等問題比重就比較小。最近一兩年買的商品房的被訪者有43.1%覺得滿意，覺得不滿意最多的是面積太小，其次是房型設計、房子質量、周邊治安和小區周邊環境等方面覺得不滿意。從調查數據可以看出，有一半多的家庭對現有住房不滿意，他們普遍覺得面積太小和房型設計不合潮流；其它的如綠化、治安、物管等方面也有一定比例的家庭認為不夠完善。“不滿意者十之五六”，如何讓自己住得更舒適是他們所追求的，這也是房地產業的潛力所在。“工欲善其事，必先利其器”，如何讓購房者買到稱心如意的房子正是開發商絞盡腦汁思考的問題。
南昌：3.45萬個家庭兩年內購房
如果按照南昌市有33.19萬戶居民，那么在未來的兩年內將有3.45萬個家庭想買房。半年內想買房的有0.70萬戶；一年內想買房的有0.96千戶；一至兩年內想買房的有1.79萬戶；三至五年內想買房的有3.58萬戶；五至十年內想買房的有2.75萬。半年內買房的群體主要是租房、早期購買的房子和單位的集資房的家庭。一年內買房的群體主要是單位的集資房和房改房的家庭。兩年內想買房的群體主要是租房、單位集資房和房改房的家庭。從調查數據中可以看出，南昌市有超過一成的家庭在近兩年內有買房的計劃，房地產業在南昌市有非常大的發展潛力。許多外地的房地產開發商都看中了這一點，紛紛涌入南昌，瓜分這塊甜美的蛋糕。據了解，目前南昌市市場已被外來的房產“大鱷”吃了一半多，市場開始重新洗牌。
對購房者買房的原因調查分析顯示：有44.0%的家庭是因為想換一下住房環境而準備買房；因為住房過久而買房的家庭占了24.8%；因為結婚而買房也占了24.2%的比例；當作投資的人比較少，只有3.5%。結婚而需買房的家庭月均收入主要集中在1000元至3000元；住房太久而需買房的家庭月均收入主要集中在600元至5000元；想換個住房環境而需買房的家庭月均收入主要集中在1500元至3000元。現在買房者不會只徒有“慕魚”情，也已具備了“結網”的能力。
“板塊時代”的來臨
進入2002年，南昌樓市就不甘寂寞，開發商們你方唱罷我登場，輪番上演著洪城樓市一幕幕的精彩。不論是無心還是有意，“板塊”無疑成為他們共同演澤的話題。南昌樓市的“板塊時代”來臨了。為此，我們對購房者想購買那里的房子進行調查，調查結構顯示：大多數的市民還是更愿意住在市中心，占調查總數的1/3，市中心板塊還是永遠的“好望角”，市中心交通便利，生活配套實施完善，更有沉淀的文化教育底蘊，這些優勢是其它板塊無法比擬的，有好多人難以舍棄都市繁華和原有的生活方式而蟄居其中。因為政府規劃，紅谷灘作為南昌市的行政中心，同時加強居住、文化、商業服務等配套功能，獨特的規劃和宏偉的藍圖使許多家庭選擇紅谷灘作為居住地也成為許多市民的一種選擇，有21.3%的比例，選擇紅谷灘作為居住地主要是在未來的三至五年有買房打算的家庭，有56.7%的比例。朝陽片區近幾年已成為南昌市商品房住宅最集中、密度最大的地區，它有著得天獨厚的水資源優勢，優美的環境、完善的生活配套實施便它成為南昌最適宜居住的板塊之一，有9.9%的家庭打算在那里買房。京東片區已逐漸讓人刮目相看，綠化面積的增加和片區的全面規劃提升了片區的居住品位，因此有7.1%的家庭選擇了京東片區。城南片區有5.7%的比例。也有少數的家庭選擇新建縣城區作為居住地，幾乎都是在三至五年內有買房打算的家庭。
花園城市中的“花園”
目前南昌市正在為申辦花園城市而努力，南昌變得越來越漂亮，各個置于其中的小“花園”功不可沒。穿梭于南昌市的大街小巷，各幢類似風格的建筑鱗次櫛比，“風景這邊獨好”。如此亮麗的風景會讓人產生不至一點點心動的感覺。而調查結構顯示，確實有好多人動心。在144個被訪者中有80.6%的家庭會選擇花園小區式的新商品房；有12.5%的家庭會選擇單位集資房，而買二手房和房改房的家庭比較少。確實，花園小區式的商品房的環境、綠化和物業管理等等配套實施是其它的樓房沒法比擬的，如此舒適安逸的環境難怪會有這么多人想擁有一套。在調查購房者選擇住房類型的訪問中，絕大多數家庭選擇普通套型和復式套型，分別占有53.7%和28.7%的比例。選擇錯層套型和躍層套型所占的比例較少。通過住房的形式和家庭月均收入交叉分析，選擇復式套型的家庭月均收入主要集中在2000元至3000元之間。普通套型的住房仍然是廣大購房者的首選。
對142個的樣本進行分析發現：購房者最愛的戶型是二室一廳一衛、三室一廳一衛、三室二廳二衛、和二室二廳一衛，分別有20.4%、19.0%、17.6%和16.2%的比例；三室二廳一衛、三室一廳二衛、二室二廳二衛和四室二廳二衛也占有少部分比例，分別為8.5%、7.7%、3.5%和2.1%；其它的戶型的比例就更少。通過戶型和家庭月均收入交叉分析發現：購買三室二廳二衛的家庭月均收入主要集中在2000元至5000元；購買三室一廳一衛的家庭月均收入主要集中在1000元至3000元。 選擇二室一廳一衛的家庭的面積主要集中在100平方米以下；選擇三室二廳二衛的家庭的面積主要集中在100至140平方米；選擇二室二廳一衛的家庭主要集中在120平方以下；選擇三室一廳一衛的家庭的面積主要集中在80至120平方米。
在進行購房者想要什么樣的裝修情況的調查中發現：絕大多數家庭都希望買基本裝修和中檔裝修的房子，分別有43.4%和34.3%的比例；希望是毛坯房也有12.6%的比例；另外希望是高檔裝修只有少部分家庭。購房者還是希望房子能有一定的裝修，購房后化在裝修方面的錢少一點，裝修時間也快一點，能夠盡快遷入新居。
“生活幾何”
“我想有個家，一個不需要多大的地方”，真的不需要多大地方嗎？調查分析發現：南昌市打算購買住房的142個被訪者的平均面積是110平方米。打算買房的面積主要集中在81至120平方米。其中81至100平方米占總被訪者總數的29.6%；101至120平方米占總被訪者的22.5%；而選擇80平方米以下的房子的家庭也大有人在，有19.6%的比例；選擇121至160平方米的房子有17.7%的比例；選擇161平方米以上的房子只有少部分。（如圖4）通過面積與家庭月均收入交叉分析發現：打算購買住房面積在81至100平方米的家庭月均收入主要集中在1001至3000元；打算購買住房面積在101至120平方米的家庭月均收入主要集中在2001至5000元；打算購買住房面積在121至180平方米的家庭月均收入主要集中在3001至5000元；打算購買住房面積在181平方米以上的家庭月均收入主要集中在2001至5000元。購房者都希望住房的面積能夠大一點，寬敞一點。
“讓更多人買得起房”
今年住宅建設的主題為“讓更多人買得起房”。此前召開的全國建設工作會議也已明確把“繼續擴大面向中低收入居民的住宅建設，促進住房消費”作為2002年建設工作的主要任務。但有多少家庭能買得起房呢？就此問題做出的調查顯示：目前南昌市市民所能承受的住房均價為1523元/平方米。每個價位的比例如圖3。半年內想買房的家庭所能承受的價格主要在1401至1600元，有60.0%的比例。目前南昌市的房價熱漲，“芝麻開花節節高”，但根據2001年的統計年鑒，南昌市2000年的職工月平均工資為579.5元，按照1999年至2000年的發展比例（10.4%）計算，2002年月平均工資水平為706元。這樣的工資水平如何去支付住房均價為1523元/平方米的房子。提起住房，幾乎每個人都有意見，但歸根結底最主要的問題還在于價格。南昌作為全國中部的一個城市，其沿海經濟發達城市相比，居民經濟收入與消費水平都有一大截的差距。但南昌樓市的發展并沒有因為老百姓的口袋干癟而就停滯不前，南昌樓盤的建設隨著南昌城市化建設步伐的加快，發展速度迅猛、房子越建越漂亮、越建越氣派，房價更是如同斷線的風箏——扶搖直上。因此，南昌市民很有必要樹立住房的科學消費觀念，開發商也有必要作好科學消費的引導，讓購房者有更多的選擇。
提到價格，就會想到付款方式，如果不能一次性付清房款，又想住進新房，怎么辦？不過現在還有分期付款和銀行按揭的付款方式。調查顯示：最多的家庭選擇銀行按揭的付款方式，有33.1%的比例；其次是分期付款方式，有31.7%的比例；如果有錢，也可以選擇一次性付款方式，讓自己不會有后顧之憂，在調查中有28.9%的被訪者選擇這個付款方式。購房群體有許多家庭不能一次性付清房款，因此，分期付款和銀行按揭仍是他們首選的付款方式。
“魚與熊掌”
“房子我所欲也，車子亦我所欲也”，但兼得者有之，不能兼得者有之。近年來私人汽車擁有量在呈直線上升，并將繼續上升，“一夜之間”汽車進入百姓的家中。“房子、車子一個都不能少”是那些高級白領階層最真實的想法。在對522個被訪者的調查中，已有車的人占了2.5%的比例；半個內打算買車的有0.2%的比例；一年內打算買車的有0.8%的比例；二年內打算買車的有0.6%的比例；三至五年內打算買車的有2.9%的比例；五年后想買車的有10.5%的比例。俗話說：“好馬配好鞍”。有車肯定要有車庫。按照這樣的發展趨勢，樓房的車庫也成為有車家庭和買車家庭關注的問題。
“持幣待購”還是“重拳出擊”
目前南昌市房價熱漲，百姓不堪承受。市民到底是“持幣待購”還是“重拳出擊”，為此設置了兩個問題：市民對商品房價格的態度和對未來住房價格的預測。在市民對商品房價格態度方面的調查中，有24.1%的人覺得價格很高；有47.7%的人覺得偏高；覺得正合適的有9.0%的比例。幾乎沒有人認為目前南昌市的房價偏低或非常低。通過態度和家庭月均收入交叉分析，覺得房價很高的家庭月均收入主要集中在600至3000元；覺得房價偏高的家庭月均收入主要集中在600至3000元；覺得房價正合適的家庭月均收入主要集中在1500至5000元。在對未來南昌市的住房價格預測方面，有42.3%的市民認為房價還會上升；有9.8%的市民認為房價不會變；有18.6%的市民認為房價會降低。通過預測和家庭月均收入交叉分析，覺得房價還會上升的家庭月均收入主要集中在301至1500元；覺得房價不變的家庭月均收入主要集中在301至600元和3001至5000元3000；覺得房價將會下降的家庭月均收入主要集中在301至3000元。今年的3·15消費者權益日提出“科學消費”觀念，作為住房消費者應該量力而行，時刻保持一顆平常心；而作為住房開發商，也請多聽聽民聲，多了解民情，讓房價趨于合理，趨于理性，趨于多元化，不要讓樓房真正成為消費者眼中的“空中樓閣”。
通過這次調查分析發現：目前南昌市有48.26%的家庭對現有的住房感到滿意；有3.45萬個家庭在未來兩年內想買房；買房的主要原因是想換個環境；買房首選的地點是市中心；主要是想買花園小區形式的住房；選擇的類型是普通套型、戶型是三室二廳二衛；裝修情況是基本裝修；面積是110平方米；價位是1001元至1200元；付款方式是銀行按揭；有一小部分家庭需要車庫。
“衣帶漸寬終不悔，為房消得人憔悴”是都市人最真實的買房經歷的寫照。而現在對大多數人來說，想要在鋼筋水泥的森林中安身立足，沒有半輩子的奮斗真是萬難遂愿。住房消費是人的一生中最重大的消費，其受到關注的程度也就可想而知。從這次的調查結果發現，按照目前的房價，有相當一部分人買不起房。這是南昌房地產業要嚴肅思考的問題。如何讓更多的人能夠買得起房？是多造高檔商品房還是多造中低檔經濟適用房。此間舉行的全國住宅與房地產工作會議上付出的一些信息表明，在“就高還是就低”的選擇上，2002年的中國的住宅與房地產工作重心將繼續向中低檔經濟適用房“傾斜”，同時扭轉已在一些地方出現的“失衡現象”，以滿足中低收入居民家庭住房需求為出發點，加大經濟適用房建設力度過，進一步完善住房供應體系，從而保障住宅建設的健康發展。